家の買い替えで後悔しない！大切な水廻りもしっかり確認

子どもたちが増え成長してきたり、毎日の通学通勤に多大な時間を割いているなど、以前購入したマイホームを買い替えたいという要望は潜在的には多くあるものの、実際に買い替えるとなると中々勇気が必要な行動です。

とはいえ、暮らしの中で何らかの問題や事情を抱え続けていて、いよいよ思い立った時に「よし買い替えよう！」と背中を押されることも、ないとは言えません。

この記事では安く購入した中古マンションから、近隣に気を使わなくて良い一軒家に住み替えたいなどの憧れが高じて本気で検討する段階に至った方に対して、実際に買い替えた方の体験談などを元に、どのような事に注意すればいいのか、マイホームの買い替えが「知らなかった」ことだらけで後悔…とならないための必要知識や専門的なノウハウをまとめてお伝えします。

マイホーム買い替え時の注意点

マイホームの買い替えは、一度出発したらもう元には戻れません。
なので十分すぎるほど買い替えしなければならない理由を吟味して、ありとあらゆる事態や今後の生活に関しての予測や未来予想図を描き込んでおく必要があります。

そのくらい、買い替え・住み替えには普通に新居や転居をするよりも、数段に労力や手間、そして多大な費用がかかってくるものです。

よくある買い替え理由の一つを例に上げると「家族が増えて手狭になったから」というものがあります。

他には進学や転職などで通勤や通学の経路が遠くなってしまい、転居の必要があって買い替えるのが最善策となるケースもあるでしょう。

本当に必要か？しっかり考えてみよう

手狭になったという理由であれば、室内をリフォームして広く改築する方法はないか、レイアウトを見直して家具や家財などを入れ替えるだけで解決するのではないか、通勤通学が理由であれば家族内でクルマを活用する方法はないか、通学が理由なら卒業するまでの数年間だけ何らかの送迎的なアシスト手段はないのか、など、意外に「簡単に解決できる」対策も見つかる事が多いのです。

単に「不便なんだよなあ、遠いんだよなあ」という単純な不満理由から思い切るのではなくて、そこまでしてでも買い換えるしか方法は残されていないというレベルにまで、消去法で落とし込んでいくのがベストです。

そのくらい、買い換えについては「費用対効果と労力と手間」が未来の期待を上回りづらい、割に合わない大仕事になる可能性があるからです。

買い替え・住み替えを決意した理由

1位	現状が手狭すぎるため広い部屋にしたい	35％
2位	レイアウトや室内が狭すぎるため生活ストレスが大きい	19％
3位	環境的に便利な街に引っ越したい	17％
4位	古い家屋なので老朽化が著しい	15％
5位	新居で心身ともにリニューアルしたい	13％

現状での不満点から買い替えるべき未来像を洗い出す

口を酸っぱくしてお伝えしているように聞こえるかもですが、すべては近い将来に「買い換えるほどのメリットではなかった！」と後悔しないためのチェックリストということになります。

まず、買い替えがなぜ大変なのかを簡単に解説すると、売却して、さらに購入することで退去と入居費用の両方が同時にかかってくること（コスト）、売却手続きや購入手続き上、来年度に税金面で思わぬ追加出費が必要になるおそれがあること、さらに住み替えるまでの期間、仮入居先の手配や一時転居の必要性も考えておかなければならないこと、など、いくつもの要素解決を同時にこなさなければならないからです。

家族構成や家族上の環境変化に伴って買い替えを決意するケースがほとんどです。

買い替えに至ったとき、同居家族のうち子どもの年齢
小学生在学	兄弟の出産や成長とともに部屋数や広さが問題に	27.8％
社会人	育児が終了して肩の荷が下りたためセカンドライフ用に	20.2％
0歳～幼稚園	近い将来に部屋数や広さが足りなくなるため	15.3％
大学・短大等	その他の理由	14.1％
高校生	その他の理由	13.3％
中学生	その他の理由	8.1％
その他	その他の理由	1.2％

 

買い替えは、意外な費用が余計に掛かってくる

おおよその目安ですが、マイホーム売却額に対してほぼ同額の新居マイホームを購入した場合、それだけで額面の約15～20％ほどがそのための「経費」として掛かってくる事も知っておく必要があります。

例えば住み替え前の家を2500万円で売却し、買い替えの新居を2200万円で購入したとすると差額は+300万円になりますが、売買手数料が売却・購入ともにかかりますしその消費税もかかります。

さらに税制の特例を受けられるかどうかにもよりますが、固定資産税なども翌年度だけは二件分を支払わなければならないことになり、諸経費でおよそ300万円前後の出費が発生し、収益が出たと思っていても手元資金としては当初よりマイナスになるケースが多いのです。

もうすでにローンの残債がないという場合でしたら、これは考えなくても良い要素ですが、残債がある状態だと売却には様々な問題が潜んでいます。

売却するためには、借入先の銀行にマイホームローンの一括返済をする必要があるということと、もし「買い先行」で決めるのなら現状の残債があるまま、新たな借り入れの審査も通さなければならないことです。

売り先行と買い先行のメリット・デメリット

仮に審査が通ったとしても売却完了するまでの間、一時的に二重返済の状況に陥ることになりますし、もし売却額が残債以下でしか売れなかった場合や、なかなか売却に成功しないまま時が経過し続けているとその期間中ずっと二重返済を強いられてしまいます。

手元資金に十分な余裕があるのならそれもありですが、例えば銀行に「買い替えを検討中なので売却完了するまで返済猶予をしてほしい」と相談したり、売れるまでのつなぎ期間だけ返済額に応じた融資をさらに受ける方法も残されてはいるものの、銀行からするとかなり渋い判断をされてしまうのは目に見えています。

こういった様々な理由もあり、実際に買い替え計画を実行に移そうとする時にほとんどの方が資金難に陥ることを実感されるケースが非常に多いのです。

買い替えてから水廻りの故障？後悔しないための心得

考え方として、非常に大事なことがあります。
それが常に「まず今の家を売る仕事に振り回されるのが大変すぎて、当初の目的を次第に失っていく状況」に陥らないようにすること、そしてもう一つは「理想の希望していた家が予算内でなかなか見つからず、妥協して、まあいいかで買い替えてしまう」とならないようにすることです。

いつの間にか、妥協点や問題解決のために結果が本末転倒なことになってしまう場合、かなり後悔することが多いようです。

たとえば妥協という点で「価格」を抑えすぎた場合に購入後に色々と手直しが必要という状況が発生します。
特に水廻りの台所・浴室・洗面・トイレなどの水栓金具や便器などは決して安くは無く、後々高額な出費がかさんでしまいます。
単に安いという理由で買い替え活動をしてたにもかかわらず、結局はそれなりの金額が掛かってしまい本末転倒となる事でしょう。
物件を多くあたっているうちに本来の「目的」が段々すり替わっていくことも多いです。

こういったケースでは住み替えて家具を入れて引っ越ししたあとで「あっ、しまった…」となりやすいのです。

こういった後悔ケースを避けるためには、絶対的に「解決したい問題の優先順位」をブレさせないように常に心の中にとどめながら買い替え活動を行っていくのがベストです。

家族の意見の取りまとめは、しっかりと

買い替えに際して家族全員も「満場一致賛成」であれば問題ないですが、家族内の誰かが不満や異なる意見を持っているまま買い替えを強行すると、それが火種となって後々家庭内でのトラブルや私怨につながる可能性も考慮しておかなければなりません。

ワンマンタイプのご主人に多いケースですが、家族とよく相談もせずに「ここに買い替えるぞ」と、いきなりカミングアウトしてしまうと、心理的な問題から住み替えたあとで様々と家族内で不和や不信感が生まれる可能性もあります。

中々賛成意見がまとまらずに買い替えには至らない事もありますが、その場合は家族にとっては「どうしても・絶対に」というまでの理由ではなかった、と割り切って買い替えを中断することも立派な決断になります。

「売り」が先か「買い」が先か？

家族との意見交換の結果、賛成多数でいよいよ買い替え計画を発動するという場合、今度は具体的な売却方法と購入方法についてしっかり知っておく必要があります。

購入も売却も「実勢価格」によって、時期やタイミングで相場は目まぐるしく変動しますのでチャンスを逸しないようにアンテナを張って判断・行動することが肝要になります。

ここでひとつの管理力が大事になってきます。
それは「スケジューリングと期限」です。

「いつまでに」という期限はほぼどんな仕事をする上でも切り離せない要素ですが、買い替えについても個人的な事情ではあるものの、これも手続きをする上では立派な「仕事」です。

売り場に並べてある商品を買うのとはわけが違って、不動産は生物ですのでつねに「相場とタイミング」がつきまとうものです。

一般的には今の家を売却するとき、おおむね3ヶ月から半年、条件によっては1年近くかかる場合もあります。

これは市場の「需要と供給」の関係性が大きく影響しているからです。

「いまの地価と相場からいけば査定額は2500万円だった」としても、では実際にそれを売りに出したからといって、すぐにその価格で買い手が現れる保証はどこにもないのです。

売るだけにしても、相手あってのことですから、このタイミングは希望通りには中々いきづらいものですが、この段階で気持ちが焦ってしまい、早く売却を完了させたいからと、安値で投げ売りを決断して資金を損なうというのはあまり賢明ではありません。

「買う」場合はそれなりに数もあるため時期によっての選択肢もありますが「売る」のは中々思っていたとおりにはいかないことが多く、運要素もある、と考えておいた方がいいでしょう。

築浅物件であればかなり売れやすい

分譲マンションの場合では築10年以下、木造戸建て住宅の場合では築4年以下が「築浅物件」として扱われます。

マンションと戸建てとでかなり築年数の余幅が違いますが、これは耐用年数という構造計算上の違いからくる査定の基準です。

現在の住宅が、築浅物件で需要の高いエリアにあるのなら一般的には売れやすい傾向にあるため、売却にそれほど神経を注がなくても苦労しないで住む可能性もあります。

逆に築年数の古い物件の場合だと、買い手は相場よりも相当安めでないと注目されづらいというデメリットがあるため、もしそれでも高値で売りたいのなら、リノベーションやリフォームなど投資をして設備や室内を新築状態にしてからでないと、売却は難しい傾向にあることに注意が必要です。

売却と同時に購入も進めるというのは、普通に仕事をしている方にとってはなかなか至難の業といえます。

売却時の手続きと手間、購入時の手続きと手間、引っ越しなどすべてを同時進行というのは長期に渡って日頃からかなりの時間を使うことに苛まれるため、よほど時間的に余裕がある人でないと様々なことが滞りやすいからです。